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商品房预售、资金监管 三方博弈这两大环节

  • 历瑞
  • 2022-07-15 04:04:04
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摘要: 作者: 段思宇 [ 在这波断供中,多数业主认为,在烂尾楼形成过程中,除了开发商、相关政府部门外,银行也负有相关责任,存在...

  作者: 段思宇

  [ 在这波断供中,多数业主认为,在烂尾楼形成过程中,除了开发商、相关政府部门外,银行也负有相关责任,存在失职之处,包括违规发放贷款;资金未转入开发商监管账户;未尽到专款资金监管的义务等。 ]

  烂尾楼业主强制断供事件持续发酵。受此影响,7月14日,银行板块持续下跌,截至收盘,Wind申万一级银行指数下跌2.13%报3184.79点,跌幅位列各行业之首。其中,平安银行、招商银行、邮储银行领跌。

  在这波断供中,多数业主认为,在烂尾楼形成过程中,除了开发商、相关政府部门外,银行也负有相关责任,存在失职之处,包括违规发放贷款;资金未转入开发商监管账户;未尽到专款资金监管的义务等。

  在商品房预售资金监管全环节中,银行主要承担哪些职责?可能存在的违规行为有哪些?又是什么原因导致了烂尾楼的出现?第一财经记者就上述问题采访了来自国有大行、城商行的多位从业者,还原了银行在商品房预售资金监管过程中扮演的角色。

  资金发放节点与账户监管

  通常而言,涉及商品房预售资金监管的银行有两类,一类是为开发商提供项目开发贷款的银行,即开发贷贷款行(下称“贷款行”),主要是提供对公贷款;一类是为购房者提供住房按揭贷款的银行,即按揭行,主要提供个人贷款。

  有的项目中,贷款行和按揭行是同一家;但有的项目中,由于贷款行不一定能够满足所有的按揭需求,开发商会找其他银行一起承做住房按揭业务。比如,第一财经了解到,在深圳地区,一个房地产项目最多可以开设6个资金监管账户,不管是贷款行,还是按揭行,均要纳入预售资金的监管体系中。

  对于这两类银行来说,在资金监管过程中,有两方面需要关注,分别是资金发放时间节点是否合规以及预售资金监管是否合规。

  其中,在资金发放时间点上,针对按揭行,有的地方要求项目必须结顶之后,按揭行才能发放按揭贷款;有的地方要求必须是已经完成了在房管局和住建局的网签备案之后,才能发放按揭贷款。“各地的政策不一样,但都有明确的要求,必须符合这一发放时间,才能算合规发放。”一位城商行高管对第一财经记者称。

  一位国有大行华东地区分行个金部相关负责人也对记者表示,在与开发商合作发放按揭贷款时,主要看项目是否有预售证以及第三方监理公司出具的结顶报告等,符合地方相关要求,才可以接触合作。此前央行发布的相关规定中同样强调,商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房的个人发放住房贷款。

  但在实际操作过程中,前述城商行高管对记者称,按揭银行可能同时作为预售资金的监管行,基于考核等各方面压力,也许会出现在项目未完成网签备案或没有结顶的情况下发放了按揭贷款,这就属于违规行为。

  针对贷款行,项目融资资金发放节点同样需按照相关要求。记者了解到,在实际操作过程中,银行主要是依据项目建设的进度放款。一位华南地区的银行人士对记者称,该行的做法是,如果项目建设完工了30%,相应的项目贷款发放则不能超过80%,也即是,开发商提供项目建设进度的佐证材料后,银行才能给予放款。

  除了资金发放时间节点是否合规外,银行还可能存在的一个问题是预售资金监管不力,这主要涉及预售资金的监管行。

  作为监管行,在开立预售资金专户的时候,需要与项目方甚至是监理公司签署预售资金监管协议。一来,要求开发商使用资金必须跟着开发建设节奏进行;二来,监管行要确保预售资金监管账户里的资金能覆盖工程款项。

  “从项目建设来看,一般都会有待支付的工程款项,那么监管行就要确保账户里的资金能达到待付工程款项的一定倍数。”前述华南地区的银行人士告诉记者,这主要是确保项目可以顺利建设。

  如果监管行监管不严,导致资金被开发商或者项目方挪作他用,比如挪到其他项目,或用来拿地等,就可能导致项目主体建设资金不够,从而出现烂尾。在上海新金融研究院副院长刘晓春看来,这是烂尾楼出现的关键。一般来说,房企拿到按揭贷款回款后,主要有两个用途,一部分用于还开发贷,一部分用于项目建设,剩余的才能留作他用。但有的房企为了扩张加杠杆,可能直接把这部分挪作他用。

  三方之间的博弈

  从根源上看,之所以会有上述挪用资金等违规行为发生,主要缘于贷款行、按揭行与开发商之间的博弈。

  在预售资金监管中,贷款行通常是主导资金监管的一方。“由于开发商有土地抵押在贷款行名下,贷款行往往会与开发商签订一个封闭贷款协议,账户要封闭运作,所以主要履行监管的职责。”一位国有大行分行高管对第一财经称。

  原则上,贷款行会要求在本行开立唯一的预售资金监管账户,但如果同时有其他银行一同承做按揭贷款业务,比如深圳最多可以开设6个资金监管账户,那么其他按揭行在实操中也会在自己的银行开立预售资金监管账户。

  “此时,矛盾点就出现了。”前述城商行高管对记者说,如遇到存款考核的时候,按揭行可能将这部分预售资金留存到行内,并不归集到贷款行,那么贷款行并没有什么强有力的手段要求按揭行必须转账到预售资金监管账户上。在实际操作中,贷款行一般会按周或者按月盯着开发商,要求它把其他所有的预售资金监管账户的钱全部归集到贷款行的监管账户中,但可能会碰到个别按揭行不配合的情况。

  从按揭行的角度来说,住房按揭贷款属于优质资产,倾向于在这上面倾斜信贷资源。为了能够与开发商合作,承做按揭贷款业务,有的银行可能会答应开发商的一些要求,这就是双方博弈的过程。

  “即便贷款行强势要求开发商归集资金,但有的按揭行可能出于维护业务、维护客户的考虑,不一定把预售资金监管执行到位。”前述城商行高管称,事实上,做到预售资金100%监管,对于开发商、贷款行和按揭行配合度的要求很高。

  前述国有大行分行高管也告诉记者,当地相关部门会要求按揭行在5个工作日内将按揭贷款资金全部换到监管银行账户中去,但在执行过程中,按揭行可能会存在一些违规问题。

  此外,贷款行和开发商之间也存在博弈。贷款行在与开发商签订封闭贷款协议时,通常会规定当销售达到一定程度,比如60%的时候,开发商就应向银行偿还开发贷。

  但之前楼市蓬勃发展的时代,房地产开发商话语权较大,为了快速展业,有的开发商不按照要求执行,甚至挪用项目资金等。“部分开发商还会以此为条件,在签开发贷之前和银行就谈好了。”一位银行机构人士对记者称,“你不答应,就找其他银行来做,这时银行可能会有所妥协。”

  而且,根据相关要求,商品房预售款监管的具体办法由房地产管理部门制定,这导致多年以来,全国并没有统一的预售资金监管制度,各地实行“一城一策”,松严程度不一,也给了开发商“有机可乘”。

  刘晓春对记者称,在当时房地产火热时期,银行比较倾向于投开发贷,一方面,利率收益高;另一方面,风险相对有限。但近年来,在房企压杠杆的背景下,从拿地到建房再到销售、还债的资金链循环已难以继续,风险逐步显现。

  但也不排除一种情况,开发商通过虚假合同等逃避银行监管。比如,在项目工程款支付中,开发商提供了相应的采购合同、具体资金用途、发票明细等,要求支付钱款。“开发商完整提供了这些材料,银行就会认为可以支付资金。”前述银行机构人士对记者称,但存在开发商提供的采购合同为虚假合同的情况,在该情况下,贷款行较难监管资金真实用途。

  实际上,涉房融资向来是银行“高危”领域。近年来,监管多次开出了涉及违规“输血”楼市的大罚单。据第一财经统计,今年上半年,银行收到的3856张罚单中,“贷款资金违规流入房地产市场/土地储备领域”“贷款/授信管理不到位”等原因频频被提及。

  不过,相关部门也在加大对这方面的监管力度。今年1月,央行、银保监会和住建部联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》,强调了预收款必须存入监管账户、监管款项必须专款专用的相关要求,明确了预售资金如何确定商业银行、监管账户的设立、如何确定监管额度、资金如何使用、企业违规挪用将被追责等,并厘清三方监管部门各自权责等九个方面内容。

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